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| 賃貸マンションと購入マンションどっちが得か |
賃貸マンションからマンション購入に至るきっかけとしては、結婚や子供の誕生が大きく影響するでしょう。
結婚後から老後までの賃貸マンション暮らしと購入マンション暮らしのライフプランを比較してみましょう。
ライフプラン例の記事を参考に解説します。
３０歳を分岐点とすると、マンションを購入した方は６５歳でローンが完済となります。
購入マンションの方は初期に大きな出費が必要ですが、老後の生活が楽になります。
賃貸マンションの方は初期は余裕がありますが、子供が育ち盛りの時期と老後の生活が圧迫する傾向があります。
よって賃貸マンション派は、特に老後に向けて貯蓄しておく必要があるでしょう。
３０年後の不動産の価値は誰も分からないものです。
マンションを購入すれば、支払額が安定し、老後の住居費の心配がなくなります。
賃貸マンションの場合は、将来の景気によって生活が左右されるデメリットが生じます。
仮に物価があがり、生活費が圧迫した場合、家賃の安い地方で住居費を抑えて暮らす方法もありますし、その時の景気にあわせて、住む場所を変えられる柔軟性があれば、リスクを回避できるでしょう。
毎月の収入が高くて毎月の生活における住居費の比率が低ければ、景気に左右されず、あえてマンションを購入する必要もなくなってしまいます。
よって賃貸か購入がどちらか良いかとは、各家族の状況によっても答えが変わってきます。
家族でライフプランを良く話し合うことが必要です。
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
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| 賃貸マンション派は、安さを優先して貯蓄すべき |
賃貸マンションのメリットは、家族の環境で気軽に引っ越しができることです。
子供の人数にもよりますが、小学校に入る頃から高校卒業までは、3LDKはほしいところです。
また子供が独立すると、広すぎる家は逆にデメリットになりがちです。光熱費はかかるし、部屋の掃除は大変だし・・・と。
一般的に賃貸マンションと購入マンションで同条件の部屋を借りるとしたら、賃貸マンションの方が高くなる傾向があります。
そのため、賃貸マンション派の方は、広さ・築年数・立地条件のいずれかを我慢することになるでしょう。
いずれにしても、老後も家賃が生じるので、購入マンション派よりも老後の資金を貯蓄する必要はあるでしょう。
テーマ:マイホーム - ジャンル:ライフ
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| マンション購入は早い時期の方が良い |
ライフプランで考慮すべき大きな支出は、住居費・教育費・老後の生活費の３つと言えます。
子供が成長していくと教育費や食費などが大きくなってきます。購入時期が遅くなると、支出が多い時期に重なる時期が大きくなります。
また購入時の年齢が高いと返済期間も短く設定しなければならないので、若い時に借りた時と比較すると、毎月の負担額が大きくなってしまいます。
もちろん返済期間は短い方が総支払額を減らせることができるので有利ですが、返済期間を長く設定して、余裕があるときに繰り上げ返済をして総返済額を減らす方法もあります。繰り上げ返済は早い時期ほど利息が減って効果的です。
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| 賃貸vs購入、マンション徹底比較 |
●子育て前期の特徴
１年目の出費には賃貸マンションと購入マンションでは大きく差がでます。
賃貸マンションの場合は引っ越しや敷金・礼金などの手数料で済みますが、購入マンションの場合は頭金や諸費用が大きな負担になります。
賃貸マンションの方が小さめの部屋となりますが、子供がいない時には２ＬＤＫのマンションでも充分です。
購入マンションの方がグレードが高い部屋に済めますが、現時点では２万円程度月々の支払いが高くなっています。
金銭面は賃貸マンションが有利で、レジャーや趣味にお金を回す余裕もあるでしょう。
●子育て後期の特徴
教育費など子供にかかるお金が家計を圧迫します。
賃貸マンションでは、子供が大きくなり、２ＬＤＫでは狭くなり、もっと広い面積となる賃貸マンションに住み替えます。その結果、家賃がローンよりも高くなります。
購入マンションでは、リフォームや大規模修繕などのメンテナンス費がかかりますが、毎月の住居費が一定なので、ボーナスをメンテナンス費として蓄えておけば、問題ありません。
もっとも貯蓄が難しい時期でもあり、財布の紐を締めるべきところは締めないと、貯蓄を増やすことができないでしょう。
大家族やペットを買うなら賃貸マンションでは限界が・・・購入マンションの方がお得だろう。
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| 賃貸vs購入、マンション徹底比較 |
賃貸暮らしを続けるか、思い切って購入するか。誰もが迷うマンション選びについて、ライフスタイルから比較・解説していきます。
賃貸マンションの場合（夫30歳）
１．毎月の家賃12万円（管理費込）<2LDK 55m2のマンション>
１年目の住居費は約220万円（敷金・礼金・手数料等が家賃の４ヶ月分＋引っ越し費用30万円）
２．子供の成長で引っ越し（9年目）
毎月の家賃16万円（管理費込）<3LDK 75m2のマンション>
引っ越し年の住居費は約300万円（敷金・礼金・手数料等が家賃の４ヶ月分＋引っ越し費用30万円）
３．住居費の累計（10年目）
約1700万円（220万円＋1180万円（家賃＋更新料等）＋300万円）
４．住居費の累計（20年目）
約3700万円
家賃＋更新費用で約2000万円（年間平均約200万円）
５．子供が独立して引っ越し（25年目）
毎月の家賃11万円（管理費込）<2LDK 55m2のマンション>
引っ越し年の住居費は約200万円（敷金・礼金・手数料等が家賃の４ヶ月分＋引っ越し費用30万円）
６．住居費の累計（30年目）
約5400万円（家賃＋更新費用で約1700万円）
７．住居費の累計（40年目）
約6800万円（家賃＋更新費用で約1400万円）
８．住居費の累計（50年目）
約8200万円（家賃＋更新費用で約1400万円）
購入マンションの場合（夫30歳）
１．4000万円の物件<3LDK 75m2のマンション>
借入金3200万円、毎月返済額12万円。毎月の支払いは14万円（管理費・修繕費で2万円）
１年目の住居費は約1100万円（頭金800万円＋諸費用100万円＋住居費168万円＋税金20万円−税金控除12万円)
２．２年目から固定資産税と都市計画税が年間15万円程度かかる。
３．住居費の累計(10年目）
約2700万円（1100万円＋180万円×9年）
４，住居費の累計（20年目）
約4600万円
支払いと税金とリフォーム代で約1900万円（支払い1680万円＋税180万円＋リフォーム40万円）
５．大規模修繕一時金の徴収50万円と毎月の修繕積立金が１万円アップ（23年目）
６．住居費の累計（30年目）
約6500万円
支払いと税金と大規模修繕費一時金で約1900万円（支払い1700万円＋税150万円＋大規模修繕費一時金50万円）
７．住宅ローン完済（35年目）
年間約140万円の支払い負担減
８．住居費の累計（40年目）
約7800万円
支払いと税金とリフォーム代（２回目）で約1300万円（支払い約970万円＋税130万円＋リフォーム200万円）
９．住居費の累計（50年目）
約8200万円
支払いと税金で約400万円（支払い300万円＋税100万円）
今回のシミュレーションでは、最初は購入マンションの方が負担額が高いですが、50年後に同額になる予定になっています。
引越しをしない予定の家族では、購入マンションの方が資産という意味では、少なからず期待できます。
高層マンションなら資産価値も落ちづらいので、購入の方が得。
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| 新築マンション購入のアドバイス |
新築マンション購入のアドバイスとして、３つの項目にわたって説明します。
１．買うタイミング
マンション不況時の今では、マンションが今が買い時かもう少し待ったほうが得、などいろいろな情報が飛び交います。回りの情報に影響されがちですが、まずは自分たちの状況をきちんと把握して買うようにしましょう。
購入するきっかけになるのは、結婚や出産、子供の成長が考えられ、自分自身のニーズで購入するものです。
年齢は若いうちから買うほうが、余裕のある返済計画が立てられるので有利です。
２．情報収集は広く取る
マンション購入者の多くが、無料で配っている住宅情報誌やインターネットで情報を収集して、物件情報や購入ノウハウを取得しています。
その一方で、マンション購入者のアドバイスに耳を傾け、最終的に自身の判断基準を作っている。
マンションという一生でもっとも大きな買い物をするからこそ、貪欲に学んでいくべきです。
３．有利な返済計画を考える
住宅ローンは、マンションの引渡し段階で取り交わされるため、新築マンションの場合、売買契約から引渡しまでに１年程度の期間があることも多く、有利な住宅ローンの組み方を検討したり、余剰資金を貯蓄にまわしています。
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| 年齢を考えると今が買い時だった |
長女が小学校に入り、住まいが手狭になり、分譲タイプの賃貸住宅への引越しを検討した。
しかし、ある程度の広さを持つ賃貸物件は、家賃が高く、将来も考えて、購入したほうがお得と感じたため、新築マンションの検討を始めた。
年齢が４０歳近くで、長女もいずれ教育費がかかってくる年齢になってくることもあり、今の時期を逃すと、住宅ローンを組むことはできないと判断した。
職場と実家が近く、教育環境も整っている駅から徒歩５分のマンションを購入した。
２ＬＤＫ，３ＬＤＫと、間取りのバリエーションが選べ、広いリビングを確保できる２ＬＤＫを選んだ。
賃貸マンションにはない共用施設も充実しているので、快適な暮らしができている。
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| 同世代の友達が増えた |
アパート暮らしの場合は、人の出入りが激しく、同世代の子供がいて仲良くなったとしても、引越しのためお別れというパターンも多い。子供と同様にママ友もできなく孤独になってしまう不安もあった。
そこで、今の生活を変えるために、マンション購入を検討。とりあえず、近所の新築マンションのモデルルームで資金計画を立ててもらうと、４０００万円未満なら買えることが分かった。
そこで、家族の勤務状況を考えると、通勤は１時間以内、最寄り駅から１０分以内、８０ｍ２以上の南向きの条件で検索して、数件の中から決定した。
部屋も明るく、以前のアパートよりも広く、新築マンションなので、同世代の子供がいるママ友ができました。
また、お気に入りは開放的なカウンターキッチン。以前の暗い独立型キッチンに比べて、子供を見ながら家事ができるのが安心です。
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| 新築マンション「4割値引き成功」の裏ワザ |
多くの業者が決算月である３月に近くなるほど、値引きに応じる可能性が高くなります。
実際に、１〜２月にいろいろなマンションを回ったが、チラシ等で大きく「値下げ」をアピールしているマンションも少なくありませんでした。
興味のある記事を紹介します。
新築マンション「4割値引き成功」の裏ワザ
「『いくらでもいいから（在庫）ゼロにしろ』との指示を受け、4割引いたこともある」――三井不動産グループの現役営業マン、藤沢侑氏が言う通り、在庫整理に窮した不動産営業担当者が、マンション・一戸建ての大幅な値引きに応じるケースが頻発している・・・
決算月の３月は過ぎてしまいましたが、決算月を超えても売れ残るマンションは、立地が悪いなど魅力が欠ける点はあるが、買いやすい価格にするでしょう。
４半期毎に営業成績を出す会社もあるでしょうから、６月末、第２四半期の９月に引渡しができるように交渉するのが良さそうです。
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| 駅から遠いマンション |
駅から遠いマンションは比較的広めの物件が手に入り安く割安なマンションが多いので、家族向けの物件といえるでしょう。
駅前は一般的に商業施設や雑居ビルなどが多く、交通が便利な反面、自然環境が良いところはほとんどありません。
駅から遠い静かな住宅地では、学校や公園など子供の生活環境も整っています。徒歩１５分程度なら徒歩で駅まで歩くことも可能です。駅まであえて歩くことにより、健康管理にも気が回ります。
次に幹線道路沿いのマンションについて、環境が良好とは言えませんが、メリットもあります。
幹線道路沿いのメリットとは、歩道は広いし、通りも明るく、深夜でも安心して歩くことができることです。
その他、車での移動やしやすいことや幹線道路沿いの大型店舗での買い物が便利な点が挙げられます。
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| 高層マンションの低層階 |
高層マンションなのに、低層階に住んでいると聞いたら、何かもったいない気持ちになりますが、実際はそうでもありません。
高層階の場合、タワーならではの見晴らしが期待できますが、建物周りの緑などの四季折々の景色を楽しむことはできません。
低層階であれば、緑も近くで感じることができ、豊かな眺めを期待できます。近年では、緑化に力をいれている高層マンションも多くなりました。また共用ラウンジがあるマンションも多く、高層マンションの場合最上階に共用ラウンジを用意しており、来客の方にはこちらでもてなすことができます。
その他、朝の通勤時間帯にエレベータ待ちをすることがなく、低層階でも生活のメリットは大きいことが言えるでしょう。
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| 北向きの高層マンション |
北向きのマンションというだけで、敬遠してしまうのはもったいないことです。敬遠されるということはお買い得・格安物件となります。
高層マンションの高層階は、直射日光が低層階よりも強く差し込むため、日があまり差しこまない北向きの方が快適に感じることもあります。
このような高層マンションの場合、窓が大きく設計されているため、室内の明るさも問題ありません。
昼間、あまり家にいないような家庭や洗濯物は乾燥機を利用している家庭など、ライフスタイルで問題なければ、割安な北向き物件を狙ってみるのも手です。
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| 目の前が墓地のマンション |
思わず敬遠されがちな墓地前のマンションですが、デメリットところかメリットが満載です。
デメリットと感じる内容は「墓地の近くだと霊が出そう」などの理由です。
しかし、京都の例を出すと立地がデメリットとは思わなくなります。
京都では寺町の雰囲気を感じる場所や寺院の緑はむしろ好環境といわれています。
墓地が移動することは困難なため、周辺の環境が変わる可能性は限りなく低いです。
大都市のマンションでは、目の前に建物があり、日当たりが充分に確保できない物件も数多くありますが、墓地前であれば高い建物が建つことがありませんので、充分な日当たりを確保できます。また低層階でなければ室内からお墓が見えることもありません。
古くからその土地に存在する寺院の境内や墓地には、大きな木が豊かに茂っていることも多く、大都市内では貴重な緑のオアシス的な環境を持つ場所とも言えます。
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| 完成済みのマンションにおける資金計画及びマンション見学 |
資金計画を立てやすい
新築分譲マンションがまだ未完成の場合、購入契約をしてから実際に住宅ローンを組むまでに最大で１年以上期間が空くことがあります。すると契約時から金利が変動してしまう可能性があるので、契約時のローンシミュレーションを異なってしまう場合があります。
完成済みマンションの場合は、契約時からの変動が少ないため見学時の住宅ローンシミュレーションに近い条件で購入することができます。
ローン金利が大きく変動した2007年7月（4.2%:10年固定）と2008年1月（3.65%:10年固定）では、金利差が0.55%も変化しました。これは3000万円を35年ローンで借り入れしたとすると、約400万円の差が出ることになります。
購入住戸を事前にチェック
日当たりや展望、共用部分など未完成の物件だと確認できないが、完成済みマンションなら事前に確認ができるので安心です。
また、すでに入居が始まっていれば、見学時にエントランスやゴミ捨て場、自転車置き場などの管理状況や入居者の雰囲気など、自分達が快適に暮らせる環境か確認しましょう。
共用部分をチェック
共用エントランスはマンションの印象を決める大事な場所です。エントランスが良い雰囲気だとゲストにも「良いマンション」の印象を与えることもできます。自分が住んでいるマンションですから、褒められるとうれしいですよね。
キッズルームやフロントサービスなど、自分や家族にほしい施設があるかをチェックしましょう。
管理体制は常駐か日勤か、信頼できる管理体制かを確認してみましょう。
オートロックやエレベータのモニターなどセキュリティ体制は万全かをチェックしましょう。
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| 新しい取り組みを始めるマンション |
１．敷地内老人ホーム
医療・介護サービスが整った住宅型有料老人ホームや行政区所有の認可保育所。学童クラブが敷地内に併設。
子供から高齢者までの幅広い層が住めるような環境に努めている。
２．医療提携サービス
かかりつけ医として家族の健康状態を継続して見守ってくれる第二次救急医療機関と提携。
２４時間３６５日の受診体制を整えている。専門医や大学病院の紹介も行う。
３．敷地内区立図書館
ヴィナシス金町タワーレジデンスでは、駅徒歩１分の官・民一体開発で葛飾区立図書館の敷地内設置を行う。
約４０万冊もの本を導入予定。夕方を過ぎても子供一人で安心して図書館を使うことができるのも大きなメリットといえよう。
４．家具メーカーなどとのコラボレーション
三菱地所とＭＵＪは「気持ちのいい集合住宅」をコンセプトに共同企画物件を発表。
デュオヒルズシリーズのフーチャースはACTUS（アクタス）と「美意識」をコンセプトに共同企画物件を発表。
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| 完成済みマンションの内装 |
生活の中心のリビングはまず広さをチェック
間取り図に記載されている広さと、実際に現場を確認した広さの感覚に違いがある場合も少なくありません。その理由としては、部屋の形状、柱や梁・下がり天井などの存在、天井の高さなどが挙げられます。
柱や梁・下がり天井などの出っ張りは、圧迫感を感じる場合があります。また家具・家電を置く際に支障になる場合があります。このように図面だけでは確認できない要素を完成済みマンションの場合は確認できるメリットがあります。
日当たりや風通し、窓からの眺めなどをチェック
南向きでなくても、風の開口部が大きいと十分が日が入ってくるケースもあり、住戸の向きだけで検討をやめてしまうのはもったいないです。
風通しも住み心地を左右する重要なポイントであり、窓や扉を全開にしてみて、風がよく抜けるようになっているかを確かめてみましょう。
展望はモデルルームでは確認できないポイントの一つであり、見学時に部屋からの展望を確認できるのは、大きなメリットです。
壁・床は薄くないか
隣や上の階の住戸に入居していれば、実際にどのくらい音が伝わってくるかを確かめられます。大手のマンションメーカーでも住んでみると、意外と壁が薄かったとの報告もよく聞きます。
併せて、物件周辺の音についても、気にならないが確認してみましょう。
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| 資金計画及びマンション見学 |
資金計画を立てやすい
新築分譲マンションがまだ未完成の場合、購入契約をしてから実際に住宅ローンを組むまでに最大で１年以上期間が空くことがあります。すると契約時から金利が変動してしまう可能性があるので、契約時のローンシミュレーションを異なってしまう場合があります。
完成済みマンションの場合は、契約時からの変動が少ないため見学時の住宅ローンシミュレーションに近い条件で購入することができます。
ローン金利が大きく変動した2007年7月（4.2%:10年固定）と2008年1月（3.65%:10年固定）では、金利差が0.55%も変化しました。これは3000万円を35年ローンで借り入れしたとすると、約400万円の差が出ることになります。
購入住戸を事前にチェック
日当たりや展望、共用部分など未完成の物件だと確認できないが、完成済みマンションなら事前に確認ができるので安心です。
また、すでに入居が始まっていれば、見学時にエントランスやゴミ捨て場、自転車置き場などの管理状況や入居者の雰囲気など、自分達が快適に暮らせる環境か確認しましょう。
共用部分をチェック
共用エントランスはマンションの印象を決める大事な場所です。エントランスが良い雰囲気だとゲストにも「良いマンション」の印象を与えることもできます。自分が住んでいるマンションですから、褒められるとうれしいですよね。
キッズルームやフロントサービスなど、自分や家族にほしい施設があるかをチェックしましょう。
管理体制は常駐か日勤か、信頼できる管理体制かを確認してみましょう。
オートロックやエレベータのモニターなどセキュリティ体制は万全かをチェックしましょう。
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| セキュリティ・防災マンション |
2009年型、３つのキーワードは「eco（エコ）」「セキュリティ」「防災」。
３つのキーワードのついて、詳しく解説しましょう。
２．セキュリティ
マンションのセキュリティは日々進化しており、二重オートロックは定番化し、新機能が次々と出ている。
○携帯のリモートコントロール
外出先から携帯電話を使って、住戸の施錠ができたり、不在者の訪問者通知が届くなど、家の外からセキュリティが確認できる。
○ＩＤで居住者を自動認識
ＵＤ（ユニバーサルデザイン）キーを携帯している居住者を入り口のセンタが認識し、オートロックで自動解錠。
同時にエレベーターが自動で１階に着床。居住者はポケットにＵＤキーをつけたたま住戸に入ることができる。
○居住者認識エレベーター
エレベーター内のセンサーがキーから居住階の情報を認証し、エレベーターを自動着床させる。
来訪者も来訪先の住戸階にしか止まれないために、キーを持たない不審者の侵入を防ぐことができる。
３．防災
導入コストがかかっても、地震に強い構造を採用しようというマンションが増えてきている。
災害時に倒壊しないことはもとより、ライフラインの確保のために備えるマンションも増えてきている。
○非常用飲料水生成システム
井戸水を汲み上げろ過して飲料水に浄化するシステム。
○防災備蓄
供用部分に担架などの防災用品を保管する。
○非常用トイレ
敷地内にマンホールトイレを作れるように態勢を整える。
○緊急地震速報
気象庁の速報提供開始を受け、大きなゆれが到達する前に、何秒後に揺れが来るかを住戸内のインターホンで知らせる仕組み。
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| エコマンション |
2009年型、３つのキーワードは「eco（エコ）」「セキュリティ」「防災」。
３つのキーワードのついて、詳しく解説しましょう。
１．eco（エコ）
エコは環境配慮とお得を両立できるすぐれもの。
エコ施設は、導入時のコストはかかるものの、光熱費や毎日のコストが節約できるメリットが大きい。
具体的な施策は以下のとおり。
○太陽光で共用施設の電気を発電
マンションの屋上にソーラーパネルを設置し、共用部分の電気を「太陽光発電」でまかなうことで、電力を削減するマンションが登場。
供用部分の電気代がかからないので、管理コストの削減にも。
ビオ・ウイング ユーカリが丘
○複層ガラス
二層になったガラスの間の空気層が断熱性を保ち、屋外との気温の差を抑える。
光熱費の削減や結露の防止にも。
○カーシェアリング
車を持たない家族が増えるなかで、車を共有利用をすることにより、経済的かつ自動車台数もへるので、CO2の削減にもつながる
○節水型トイレ
INAXのECO6トイレは従来のものよりも、約60%の節水を可能に。
水道代節約と排水も減らせ、水道料金が年間約１万２千円もお得になる場合がある。
○スケルトン・インフィル
耐久性に優れた構造体（スケルトン）と間取りや設備（インフィル）を分離し、将来変更しやすくすることで長く住み続けられる。
○外断熱
建物全体を断熱材で包み込み、日射熱や風雨からコンクリートを保護し、ひび割れなどの劣化を防ぐ。
建物自体が長持ちするだけではなく、夏でも冬でもマンションの住戸内の温度が安定し快適に。
○光触媒タイル
光触媒の働きでタイルの表面に付いた汚れや有機化合物や細菌などを分解。
雨水によって洗い流してくれるため、外壁が汚れず良い状態を維持できる。
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| 2009年度税制改革大綱まとまる。住宅ローン控除は最大600万円に |
2009年度税制改革大綱が発表されました。注目の住宅ローン控除は、適用期限を５年延長することになっています。
控除期間は１０年間で対象となる住宅ローン残高の限度額は5000万円からスタートし、2011年の入居から除々に縮小していくものです。
控除率は一般住宅と長期優良住宅とで異なり、当初の最大控除額は一般住宅が500万円、長期優良住宅が600万円としています。
今回の住宅ローン控除の目玉は、所得税から控除しけれなければ、住民税からも最高97,500円の控除を受けられることでしょう。
所得税額の少ない人にも利用価値が高い内容になっています。
来年度の税制は、今後の国会審議を経て、2009年3月末までに正式に決まる予定です。
<一般住宅＞
| 住居年 | ローン残高の限度額
（万円） | 控除期間 | 控除率 | 最大控除額
（万円） | | 2009 | 5,000 | 10年間 | 1.0% | 500 | | 2010 | 5,000 | 500 | | 2011 | 4,000 | 400 | | 2012 | 3,000 | 300 | | 2013 | 2,000 | 200 |
<長期優良住宅＞
| 住居年 | ローン残高の限度額
（万円） | 控除期間 | 控除率 | 最大控除額
（万円） | | 2009 | 5,000 | 10年間 | 1.2% | 600 | | 2010 | 5,000 | 1.2% | 600 | | 2011 | 5,000 | 1.2% | 600 | | 2012 | 4,000 | 1.0% | 400 | | 2013 | 3,000 | 1.0% | 300 |
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