2010年新築・中古マンションは買い時か
2010年、新築・中古マンションを購入するときに検討の対象になる価格、供給、金利、税制から大胆予測。
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埼玉のマンション
埼玉県のマンション価格は、東京都近郊でも路線によって金額に差があり、郊外なら安く手に入る。
例えばJRでは、大宮駅より北になる宇都宮線、高崎線沿線になるとグッと値段が安くなる。実際に距離はあるが、例えば熊谷-東京間は40分程度と通勤圏内で十分考えられる距離である。

代表的な都市での70m2あたりの購入可能金額は次のとおり。東京カンテイ調べ
川口市3700万円、川越市3600万円、越谷市3500万円、さいたま市桜区3000万円、狭山市2500万円、北本市2450万円。

またマンションの専有面積は年々狭くなってくる傾向になる。近年徐々に地価が高騰していく中で、価格を維持するため面積が狭くなってきている。
近年のマンション建設ラッシュで、広い用地が確保できなくなってきているのも理由のひとつである。


ルイシャトレ川口レックスフォート(新築マンション)
ルイシャトレ川口レックスフォート


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神奈川のマンション
神奈川県のマンション価格は東京に続き相場の高いエリアである。
東京都に近く、交通の利便性も高い地区で穴場なのが、川崎市川崎区である。ここでは、隣接している地区とくらべて、同値段でかえる部屋の面積が広くなっている。
4000万円で買える面積が大田区では50m2程度、横浜市が70m2に対し、川崎市川崎区は80m2となっている。
川崎区のマンションがなぜ安く広いマンションが提供されるかというと、工場跡地にマンションが建設されるケースが多いためだ。
古くから住宅地であった地区では、広い用地を確保することも難しく、土地の値段も高くなっているのにくらべ、工場用地跡や川沿いのマンションでは、用地を安く広く取得できることができるので、再開発で新たに誕生した住宅地も狙い目だ。


アクアリーナ川崎(新築マンション)
アクアリーナ川崎

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東京のマンション
東京23区内では人気に比例して価格も高く、専有面積70m2当たりのマンション価格が5000万円を越えるエリアが多くをしめる。
その中でも都心部への通勤の利便性が良くて、なおかつ23区内で4000万円を切るエリアが足立区と葛飾区。続いて4000万円前半で買えるエリアが、江戸川区や板橋区と続く。
別の視点からマンションの価格を検討していくと、最寄り駅からの所要時間によっても変動してくることが分かる。人気のエリアでも最寄り駅までの距離が遠かったり、バス利用になるとマンション価格は下がります。

駅からの所要時間と価格の関係 東京カンテイ調べ
徒歩15分以内まで 4000万円以上。徒歩16分以上20分以内 約3800万円。徒歩21分以上 約3700万円。バス利用 約3800万円。


亀戸レジデンス(江東区)
亀戸レジデンス

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住宅ローン金利
2007年前半は金利が上昇したが、後半は下がり気味。
米国のサブプライム問題がきっかけで米国の不動産業界だけにとどまらず、全体の景気衰退が波及しているものと考えられる。
この影響が限定的と考えられると、日本経済の景気回復基調は変わらず、2008年の後半には金利が緩やかに上昇する可能性もある。
変動制金利の場合、初回優遇金利で借りやすい状態が続いていて、収入に比べて返済に余裕がある場合、短期間で返すことも可能な場合は、変動制金利での低金利を活かす方法も考えられる。

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新築マンションの供給
一方で、マンションの供給が減少傾向となっており、都心部はマンション用地が減って供給ダウンが続く見込み。
郊外の再開発エリアで大規模物件も出るが、建築確認の手続きが厳格化されたため、供給ペースに遅れが出る。

建築確認の厳格化とは
2007年6月の建築基準法の改正で、耐震構造を第三者がチェックするなど、建築確認手続きが厳しくなった。
マンションを建てる前の審査に時間がかかり、着工戸数が大幅ダウンとなっている。

<参考>新築マンションの分譲戸数の推移(首都圏)
2005年 約9万戸
2006年 約8万戸
2007年 約6万3千戸

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新築マンション価格
結論から言うと、価格上昇のペースは鈍りそう。
2007年のマンション価格は2005年ベースから約15%アップ、2006年ベースから約10%アップと年々増加傾向だった。
都心部の上昇ペースは鈍りながらも上昇傾向は継続。郊外では立地によっては下がるケースも考えられる。

<参考>
新築マンションの平均価格の推移(首都圏)
2005年 約3,900万円
2006年 約4,100万円
2007年 約4,500万円

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2007年マンション事情はどうだった
○地価が2年連続で上昇
7月に時点で基準地価が2年連続上昇を記録した。また2桁上昇地域も続出。

○マンション価格が上昇
都心部を中心にマンション価格が上昇。一方上げ止まりの場所も見受けられた。

○建築確認の手続きが厳格化
耐震構造のチェックが強化され、それによりマンションの着工戸数に鈍りが出た。

○住宅ローン金利が上昇
日銀の利上げで短期金利が上昇した。しかし2007年度後半の長期金利は下がり気味になっている。

○フラット35の年収基準が緩和
返済額の4倍以上の月収制限を撤廃。価格の9割まで借り入れ可能になった。

○住宅ローン控除が段階的に縮小
住宅ローン控除で戻る税金が縮小。控除期間10年と15年の選択制になった。

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