2010年新築・中古マンションは買い時か
2010年、新築・中古マンションを購入するときに検討の対象になる価格、供給、金利、税制から大胆予測。
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マンション購入のチェックポイント
1.資金計画
購入価格=自己資金+住宅ローン借入額+諸費用
住宅ローンの返済が、現在の収入からみて無理はないか。諸費用は購入価格の2~3%になる。
返済の他に、管理費や修繕積立金、駐車場代などの別途費用が月数万円ほど必要。

2.売主の確認
マンションのプランや質を決定するのは、事業の主体である売主である。購入後の建物に関するトラブルなども、売主を相手に交渉することになる。
よって、売主の評判、他の対応事例などを調べておいた方が良い。

3.地域・地区の確認
マンションの所在地やターミナルとなる駅が、希望の条件にそっているか。勤務先への交通の便、子供の通学に問題はないか。
また将来の計画などで(大規模マンションや店舗など)住環境に影響を与えるような計画がないか。

4.環境
平日・休日、昼間・夜間の交通量や騒音、生活音などを確認したほうがよい。
地域によっては、夜間の暴走族のよる爆音や、軍用機の騒音・競艇などのギャンブル開催日の問題、渋滞の抜け道として使われる場合の交通量など、休日だけでは確認しきれないポイントがある。

5.間取り(部屋の向き、広さ、廊下幅など)
南向きは好まれるが、生活スタイル、眺望などを重視して、割安な東向きや南向きを選ぶ方法もある。最近では、個室の広さよりもリビングの広さが重視されるようになっている。

6.設備
後から追加工事をしずらい設備が当初から備わっているか。
床の構造、スラブ厚、個戸境厚、旧排水管の位置・構造など変更できない箇所でも対策や性能が確保されているか。

7.共用部分
完成したマンション以外では、共用の玄関、廊下、エレベーター、駐車場、駐輪場などを十分に確認できない。モデルルーム販売の場合は、設計図や模型、パースなどで位置、広さ、仕様、台数などの確認をする。
豪華な施設(温泉・託児施設、フィットネスクラブ、カフェなど)を持つマンションは、すべて管理費によって運営されるため、維持管理費が高くないか、自分たちに必要な施設かを確認する必要がある。

8.管理
マンションの建物としての維持管理や管理組合の内容など、個人では変更できない項目です。
管理人の常駐時間やゴミ出しのルールなどの管理計画、きちんとした修繕計画が立案されているか確認が必要。


最近のマンションでは、個室の広さよりもリビングの広さが重視されるようになっている。
最近のマンションでは、個室の広さよりもリビングの広さが重視されるようになっている。
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賃貸マンション派は、安さを優先して貯蓄すべき
賃貸マンションのメリットは、家族の環境で気軽に引っ越しができることです。

子供の人数にもよりますが、小学校に入る頃から高校卒業までは、3LDKはほしいところです。

また子供が独立すると、広すぎる家は逆にデメリットになりがちです。光熱費はかかるし、部屋の掃除は大変だし・・・と。

一般的に賃貸マンションと購入マンションで同条件の部屋を借りるとしたら、賃貸マンションの方が高くなる傾向があります。

そのため、賃貸マンション派の方は、広さ・築年数・立地条件のいずれかを我慢することになるでしょう。

いずれにしても、老後も家賃が生じるので、購入マンション派よりも老後の資金を貯蓄する必要はあるでしょう。


賃貸マンションの場合、マンションを購入した場合よりも老後の資金を残しておく必要がある。


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賃貸vs購入、マンション徹底比較
●子育て前期の特徴

1年目の出費には賃貸マンションと購入マンションでは大きく差がでます。
賃貸マンションの場合は引っ越しや敷金・礼金などの手数料で済みますが、購入マンションの場合は頭金や諸費用が大きな負担になります。
賃貸マンションの方が小さめの部屋となりますが、子供がいない時には2LDKのマンションでも充分です。
購入マンションの方がグレードが高い部屋に済めますが、現時点では2万円程度月々の支払いが高くなっています。
金銭面は賃貸マンションが有利で、レジャーや趣味にお金を回す余裕もあるでしょう。


●子育て後期の特徴

教育費など子供にかかるお金が家計を圧迫します。
賃貸マンションでは、子供が大きくなり、2LDKでは狭くなり、もっと広い面積となる賃貸マンションに住み替えます。その結果、家賃がローンよりも高くなります。
購入マンションでは、リフォームや大規模修繕などのメンテナンス費がかかりますが、毎月の住居費が一定なので、ボーナスをメンテナンス費として蓄えておけば、問題ありません。
もっとも貯蓄が難しい時期でもあり、財布の紐を締めるべきところは締めないと、貯蓄を増やすことができないでしょう。

大家族やペットを買うなら賃貸マンションでは限界が・・・購入マンションの方がお得だろう。
大家族やペットを買うなら賃貸マンションでは限界が・・・購入マンションの方がお得だろう。


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賃貸vs購入、マンション徹底比較
賃貸暮らしを続けるか、思い切って購入するか。誰もが迷うマンション選びについて、ライフスタイルから比較・解説していきます。

賃貸マンションの場合(夫30歳)

1.毎月の家賃12万円(管理費込)<2LDK 55m2のマンション>
  1年目の住居費は約220万円(敷金・礼金・手数料等が家賃の4ヶ月分+引っ越し費用30万円)

2.子供の成長で引っ越し(9年目)
  毎月の家賃16万円(管理費込)<3LDK 75m2のマンション>
引っ越し年の住居費は約300万円(敷金・礼金・手数料等が家賃の4ヶ月分+引っ越し費用30万円)

3.住居費の累計(10年目)
  約1700万円(220万円+1180万円(家賃+更新料等)+300万円)

4.住居費の累計(20年目)
  約3700万円
  家賃+更新費用で約2000万円(年間平均約200万円)

5.子供が独立して引っ越し(25年目)
  毎月の家賃11万円(管理費込)<2LDK 55m2のマンション>
  引っ越し年の住居費は約200万円(敷金・礼金・手数料等が家賃の4ヶ月分+引っ越し費用30万円)

6.住居費の累計(30年目)
約5400万円(家賃+更新費用で約1700万円)

7.住居費の累計(40年目)
約6800万円(家賃+更新費用で約1400万円)

8.住居費の累計(50年目)
  約8200万円(家賃+更新費用で約1400万円)


購入マンションの場合(夫30歳)

1.4000万円の物件<3LDK 75m2のマンション>
借入金3200万円、毎月返済額12万円。毎月の支払いは14万円(管理費・修繕費で2万円)
  1年目の住居費は約1100万円(頭金800万円+諸費用100万円+住居費168万円+税金20万円-税金控除12万円)

2.2年目から固定資産税と都市計画税が年間15万円程度かかる。

3.住居費の累計(10年目)
  約2700万円(1100万円+180万円×9年)

4,住居費の累計(20年目)
  約4600万円
  支払いと税金とリフォーム代で約1900万円(支払い1680万円+税180万円+リフォーム40万円)
  
5.大規模修繕一時金の徴収50万円と毎月の修繕積立金が1万円アップ(23年目)

6.住居費の累計(30年目)
約6500万円
  支払いと税金と大規模修繕費一時金で約1900万円(支払い1700万円+税150万円+大規模修繕費一時金50万円)

7.住宅ローン完済(35年目)
  年間約140万円の支払い負担減

8.住居費の累計(40年目)
約7800万円
  支払いと税金とリフォーム代(2回目)で約1300万円(支払い約970万円+税130万円+リフォーム200万円)
 
9.住居費の累計(50年目)
  約8200万円
  支払いと税金で約400万円(支払い300万円+税100万円)


今回のシミュレーションでは、最初は購入マンションの方が負担額が高いですが、50年後に同額になる予定になっています。
引越しをしない予定の家族では、購入マンションの方が資産という意味では、少なからず期待できます。

高層マンションなら資産価値も落ちづらいので、購入の方が得。
高層マンションなら資産価値も落ちづらいので、購入の方が得。

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防音機能
マンション入居後に気づくケースが多い「音」の問題。壁が薄くて、壁に耳をつけると隣のテレビの音が聞こえる、上の階の足音が聞こえる、などのようなマンションは避けたいところ。
後悔する前に以下の部分をチェックしよう。

■構造・仕様
販売時に防音対策を確認してみる。遮音性を高めるためコンクリートスラブ厚は床版が200mm以上、壁が180mm以上あるか、二重床になっているか、天井内部の防音断熱材になっているか、などを確認をしたほうが良い。
寝室は上の階や隣の水回りと隣接しない間取りが理想だが、最近の新築マンションは購入後に間取りを変更できる物件もあるため、防音を意識しながら間取りを変更することも有効だ。

■外音・環境
曜日や時間帯で周辺の様子は変化するため、条件を変えて何度も足を運ぶことも大切。周辺の建物からの騒音も要確認。
幹線道路や鉄道・高速道路沿いのマンションであれば、二重サッシや吸気口などの防音対策は必須となる。

防音仕様のマンションを確認するには、コンクリートスラブ厚保、二重床、天井内部の防音断熱材の確認が必要


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構造・広さ
居室の広さを決める要素は、部屋の形・高さ・構造からなる。例えば、バルコニーの幅が広く天井が高い部屋は、開放感が増し広く感じるだろう。
部屋の面積などの数字だけで判断するのではなく、図面や現地見学でしっかり確認することが大切だ。ウォークインクローゼットなどの収納スペースが豊富な物件ほど、部屋を有効に使えるので、収納がどのくらいあるか確認することも大事だ。高さは視覚的に居室を広く感じさせる。

■形
部屋の形が悪いと思ったよりも活用できない。長方形が家具を配置しやすくベスト。
■高さ
天井にある梁が突き出ていないか。
■構造
柱が居室の形を乱して、コーナーが使いにくくないか。


部屋の面積などの数字だけで判断するのではなく、図面や現地見学でしっかり確認することが大切

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マンション保険
住宅ローンには団体信用生命保険が付くのが一般的なので、生命保険を見直す絶好の機会になります。
その他には、火災保険・地震保険というものがあります。

<団体信用生命保険>
住宅ローンを借りるときには、団体信用生命保険に加入するのが通常となっています。団体信用生命保険とは、借りた人がローン返済時期内に死亡してしまった場合、保険金で住宅ローンが完済される仕組みとなっています。
通常、賃貸マンションで暮らしている人が生命保険を掛ける場合、支払い対象に住宅費も含まれますが、マンションを購入した後は、死亡保険金の中から住宅ローン分を差し引くことができます。死亡保険金を削減することで、保険料を軽くすることが可能です。

<火災保険・地震保険>
住宅ローンを借りるためには、火災保険にも加入が求められる金融機関がほとんどです。
一方、地震保険は任意加入でも良いですが、2つの保険に加入すると、保険料が10万円を軽く超えることになりそうです。

火災保険とは
一般的には、火災・落雷・爆発などの事故が合ったときに支払われる保険です。火災保険も保険料によって保障内容を選べることができ、盗難や水害などまで対応可能なものや最小限の保険で値段を抑えているものもあります。
取り扱っている保険会社によっても、保障内容が変わってくるので、いくつかの火災保険を比較するのが良いでしょう。

地震保険とは
火災保険では補償対象にならない地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による被害を補償する地震災害専用の保険です。
地震保険の対象は居住用の建物と家財です。地震保険は火災保険に付帯する方式での契約となっているので、火災保険とセットで申し込むことになります。
地震保険の支払いについて、「全損」「半損」「一部損」での評価となり、実際に立て直しを必要とする建物でも、「半損」という評価をもらう場合もあり、すべて地震保険で保障されないケースもあります。


地震保険の対象は居住用の建物と家財。地震保険は火災保険に付帯する方式での契約となり、火災保険と一緒に申し込まなければならない。


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マンション購入予算の目安
毎月払える返済額とは
現在の生活水準を保ちつつ無理なく返済していくには、今払っている住居費と同等程度が理想的です。
マンション購入費として毎月貯金している人はそれもプラスにして考えられますが、購入後にかかる管理費や駐車場代はあらかじめ引いておきましょう。
マンション購入で現在の移住スペースよりも広くなる場合、忘れがちなのが、冷暖房などの光熱費が上がることです。その他、子供の教育費などの生活の変化も忘れずに確認してください。

用意する頭金は
例えばフラット35の場合、最低10%は自己資金は必要です。その他、物件価格の3%~5%の諸費用分は必要です。
目安としてマンション価格の15%~20%の資金があれば、安心でしょう。

無理なく借りられる金額は
余裕ある返済額として、年収の20%~25%が目安となります。
年収500万円であれば、20%の100万円を12ヶ月で割った8万3千円となります。

毎月8万円の返済額の場合の借りられる金額(単位は万円)

    |     返済期間
金利 |--------------------------
  | 25年 | 30年 | 35年
------|--------------------------
2.5% | 1,783 | 2,024 | 2,237 
3.0% | 1,687 | 1,897 | 2,078
3.5% | 1,598 | 1,781 | 1,935

毎月12万円の返済額の場合の借りられる金額(単位は万円)

    |     返済期間
金利 |--------------------------
| 25年 | 30年 | 35年
------|--------------------------
2.5% | 2,674 | 3,037 | 3,356 
3.0% | 2,530 | 2,846 | 3,118
3.5% | 2,397 | 2,672 | 2,903

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マンション購入にかかわる税制の特例
住宅ローンの年末残高に応じて所得税が戻ってくる住宅ローン控除は2008年末の入居までが期限である。
景気や住宅市場の動向によってはなんらかの形で延期される可能性はあるが「ない」と思っていた方が良いだろう。
また気になるのが消費税の増税の可能性だ。2009年度中に消費税が引き上げられる可能性は残っていて、2008年内に駆け込みでマンションを購入する人達が増えるかもしれない。
マンション購入には消費税がかかり、その購入金額が大きいため、住宅市場に与える影響は大きいだろう。

4000万円のマンションを購入した場合の消費税額
現行の5%   200万円
7%になると  280万円
10%になると 400万円

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