2010年新築・中古マンションは買い時か
2010年、新築・中古マンションを購入するときに検討の対象になる価格、供給、金利、税制から大胆予測。
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新しい取り組みを始めるマンション
1.敷地内老人ホーム
医療・介護サービスが整った住宅型有料老人ホームや行政区所有の認可保育所。学童クラブが敷地内に併設。
子供から高齢者までの幅広い層が住めるような環境に努めている。

2.医療提携サービス
かかりつけ医として家族の健康状態を継続して見守ってくれる第二次救急医療機関と提携。
24時間365日の受診体制を整えている。専門医や大学病院の紹介も行う。

24時間365日の受診体制可能な医療提携サービス。


3.敷地内区立図書館
ヴィナシス金町タワーレジデンスでは、駅徒歩1分の官・民一体開発で葛飾区立図書館の敷地内設置を行う。
約40万冊もの本を導入予定。夕方を過ぎても子供一人で安心して図書館を使うことができるのも大きなメリットといえよう。

4.家具メーカーなどとのコラボレーション
三菱地所とMUJは「気持ちのいい集合住宅」をコンセプトに共同企画物件を発表。
デュオヒルズシリーズのフーチャースはACTUS(アクタス)と「美意識」をコンセプトに共同企画物件を発表。
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2009年度税制改革大綱まとまる。住宅ローン控除は最大600万円に
2009年度税制改革大綱が発表されました。注目の住宅ローン控除は、適用期限を5年延長することになっています。
控除期間は10年間で対象となる住宅ローン残高の限度額は5000万円からスタートし、2011年の入居から除々に縮小していくものです。
控除率は一般住宅と長期優良住宅とで異なり、当初の最大控除額は一般住宅が500万円、長期優良住宅が600万円としています。
今回の住宅ローン控除の目玉は、所得税から控除しけれなければ、住民税からも最高97,500円の控除を受けられることでしょう。
所得税額の少ない人にも利用価値が高い内容になっています。

来年度の税制は、今後の国会審議を経て、2009年3月末までに正式に決まる予定です。

<一般住宅>
住居年 ローン残高の限度額
(万円)
控除期間 控除率 最大控除額
(万円)
2009 5,000 10年間 1.0% 500
2010 5,000 500
2011 4,000 400
2012 3,000 300
2013 2,000 200


<長期優良住宅>
住居年 ローン残高の限度額
(万円)
控除期間 控除率 最大控除額
(万円)
2009 5,000 10年間 1.2% 600
2010 5,000 1.2% 600
2011 5,000 1.2% 600
2012 4,000 1.0% 400
2013 3,000 1.0% 300

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2009年マンションの買い時な人達とは
2009年マンションの買い時な人達とは

マンション買い時のキーワード、景況感・金利・税制・マーケットの4つの条件からこの条件を満たしている人達はどのような人なのでしょうか?

○収入が安定している人
景況感が悪化している今、収入が安定している人は買い時です。
銀行ローンは相変わらず金利競争が激しく、保証金相当分を無料にするようなケースもあるので、頭に入れておきましょう。

○返済能力の高い人
長く低金利の状態が続きそうな今、返済能力が高い人が買い時です。
リスクが高い変動金利でも、優遇金利と早期返済を考えれば、トータル返済額は削減できる可能性が高いです。

○親から資金援助を受けられる人
2009年12月31日まで相続時精算課税制度の特例が使えるので、親からマンション資金の援助が受けられる人は買い時です。
3500万円までの贈与まで贈与税がかからず、将来の相続時に相続税で精算する形になります。結局、相続時に税金を払わなくていけないのかというと、対象になるのは全体の5%だけの資産家の人達だけです。大部分の人達は税負担がありません。
資金援助によって、総支払額を減らすことができるので、理想の物件を手に入れることができやすくなるでしょう。

○好きなエリアで買いたい人
ここ数年は中古物件の売買件数が増加傾向になっており、2009年も引き続き中古マンション市場は活発になるでしょう。
中古物件はどこのエリアでも売りに出されているので、好きなエリアにこだわって探したい人には適しています。


2009年も引き続き中古マンション市場は活発

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2009年マンションの買い時の理由
2009年がマンション買い時の、景況感・金利・税制・マーケットの4つの条件を満たしているか確認していきます。

1.景況感
2008年の日経平均株価は過去最大の42.12%の下落率を記録。
金融・経済の安定化のカギを握る米国の住宅市場の調整が終わるのは、早くとも2010年後半までかかるとみられ、09年の株式市場は内外ともに調整過程になるとの予想から、2009年末の日経平均株価の予想も7000円~9500円あたりと見ているようだ。
2009年は景気が上向きとなるのは難しく、下落か現状維持というところが妥当だろう。

2.金利
日銀は、2006年にゼロ金利を解除して利上げに踏み切ったが、今回の金融恐慌により、2008年10年に再び0.2%の利下げに踏み切った。
2009年は低金利をうまく生かす資金計画が立てられそうだ。

3.税制
2009年の住宅税制の目玉は住宅ローン控除の拡大(予定)だ。
自民党税制調査会は、2008年末で期限切れとなる住宅ローン減税を5年間延長する方針を打ち出した。
2008年では、最大160万円だった減税額が大幅に拡大し、一般住宅の場合は最大500万円、長期優良住宅(200年住宅)は600万円が減税される見通しとなっている。
現行制度では、住宅ローン控除は所得税のみの適用だったので、高所得者でないと恩恵をフルに受けられなかったが、2009年以降では住宅ローン控除が住民税にまで拡充される見込みで、年収が800万円以下の中堅所得者に対しても実質的に減税額が大きく拡充されることになる。
また贈与の特例は2009年までとなる。(非課税の対象額が550万円→3500万円:条件あり)
贈与の特例は、相続時に相続財産に加算され相続税で精算される。

4.マーケット
近年の急激なマンション価格の上昇により、2009年はマンション価格が下落するが、完成済みの物件が売れてしまえば価格も落ち着くだろうと予想する専門家は多い。
住宅価格の底値を見抜くのは難しいので、自分の条件にあったマンションが手の届く価格なのかを中古マンションも視野にいれて検討したほうがよさそうだ。
最近はリフォームの技術も向上し、築10年以内の物件も出始めている。

2009年はマンション買い時の年。一度現地でマンションを見てみましょう。


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2009年マンション買い時の条件を過去の絶好機から探る
一般的に「買い時」というと、金利が低く、税制が充実、住宅価格が安く数が豊富なことが思い当たります。
「買い時」とは、どんな条件が揃っている時期をいうのか、検証していきましょう。


-マンション買い時の条件-

景況が悪い
金利が低い
優遇税制が充実
価格が手頃で物件数が多い


実は近年、マンション買い時の条件が揃った時期がありました。それは、2003年です。
2003年がマンション買い時の条件に該当する確認してみましょう。


1.景況感
2003年は不況が長期化し、人々の景況感が悪くなっている時期だった。
デフレスパイラルが盛んに使われたこの時期の日経株価平均は8000円台で、完全失業率も過去最高の5%を記録した。

2.金利
デフレ景気への対応として、日銀がゼロ金利対策を行っていた。
住宅ローン変動金利は2%台前半という超低金利で推移していた。同様に住宅ローンの10年固定金利も3%前後、旧住宅金融公庫の長期固定金利は2%後半だった。

3.税制
親からの住宅資金の援助が特例で3500万円まで贈与税がかからない相続時精算課税制度が導入された年であった。
前年までの非課税額が550万円だったので、これまでの6倍以上の拡充となった。

4.マーケット
住宅価格もデフレスパイラルとなり、夏頃から徐々に価格が下がっていき、バブル後最低水準になりつつあった。


上記のように、景況感・金利・税制・マーケットの4つの条件を満たしている2003年は買い時だったことが分かります。

そして、2009年もマンションの買い時のサインが出ているようです・・・

皮肉にも日本経済の悪化による日経平均株価の下落がマンション購入の買い時サインのひとつとなっている

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地価の上げ止まり傾向が鮮明に
都心部など一部でも下落の動きあり。住宅地の上昇率が2007年よりも大幅に縮小。

国土交通省が発表した2008年7月1日時点の都道府県地価調査(基準地価)によると、東京圏の住宅地の1年間の上昇率は、2007年の4.8%から1.6%に大幅に縮小して、地価の上げ止まり傾向が強まった。

マンション価格の調整が今後しばらく続きそう。


2007年からの地価の反動は、都心部のほうが大きく、東京都都心部は2007年の19.7%から0,9%にダウン。東京23区のうち港区、品川区、渋谷区、目黒区は平均で下落に転じている。

マンション価格は今後も調整段階に入る模様で、即入居可能のマンションなどで値下げする事例もある。マンション価格が下がり、買いやすい状況になるだろう。


【表】地価価格の動向
※数値は前年度と比較しての地価価格の上昇率

  2007年 2008年
東京圏     4.8 1.6
東京都     10.2 1.9
  東京都区部   13.1 1.5
    区部都心部 19.7 0.9
    区部南西部 12.9 1.2
    区部北東部 9.9 2.4
  多摩地域   7.8 2.4
神奈川県     3.3 2.7
  横浜市   5.4 3.3
  川崎市   7.0 3.5
埼玉県     2.3 1.3
  さいたま市   4.5 2.3
千葉県     2.5 0.5
  千葉市   3.8 1.0


参考資料
住宅情報マンション首都圏版 2008.10.14 

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