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2010年新築・中古マンションは買い時か
2010年、新築・中古マンションを購入するときに検討の対象になる価格、供給、金利、税制から大胆予測。
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都心部のマンション買い手激減
国土交通省が9月18日に発表した全国の基準地価で地下の下落傾向が鮮明になった要因の一つはマンションを中心とする住宅市場の不振と言われている。その中でも前年まで活発だった東京都区部の冷え込みが目立ちます。
今回の地価調査で高輪3丁目の調査地点は5.9%下落と都内の住宅地で最大の落ち込みを記録しました。昨年は都心部のマンション人着で18%も上がった分、今年の反動も大きかったのではないかと分析しています。
国土交通省の調査によると、新設住宅着工戸数が昨年7月から12ヶ月連続で前年割れするなど、低水準が進んでいます。不動産経済研究所のまとめでは、8月の首都圏の新築マンション販売戸数も前年同比38.8%減と、住宅の不振は深刻です。

10月以降、郊外型マンションで値引きがさらに増えると予想する不動産アナリストも多いようです。

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防音機能
マンション入居後に気づくケースが多い「音」の問題。壁が薄くて、壁に耳をつけると隣のテレビの音が聞こえる、上の階の足音が聞こえる、などのようなマンションは避けたいところ。
後悔する前に以下の部分をチェックしよう。

■構造・仕様
販売時に防音対策を確認してみる。遮音性を高めるためコンクリートスラブ厚は床版が200mm以上、壁が180mm以上あるか、二重床になっているか、天井内部の防音断熱材になっているか、などを確認をしたほうが良い。
寝室は上の階や隣の水回りと隣接しない間取りが理想だが、最近の新築マンションは購入後に間取りを変更できる物件もあるため、防音を意識しながら間取りを変更することも有効だ。

■外音・環境
曜日や時間帯で周辺の様子は変化するため、条件を変えて何度も足を運ぶことも大切。周辺の建物からの騒音も要確認。
幹線道路や鉄道・高速道路沿いのマンションであれば、二重サッシや吸気口などの防音対策は必須となる。

防音仕様のマンションを確認するには、コンクリートスラブ厚保、二重床、天井内部の防音断熱材の確認が必要


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構造・広さ
居室の広さを決める要素は、部屋の形・高さ・構造からなる。例えば、バルコニーの幅が広く天井が高い部屋は、開放感が増し広く感じるだろう。
部屋の面積などの数字だけで判断するのではなく、図面や現地見学でしっかり確認することが大切だ。ウォークインクローゼットなどの収納スペースが豊富な物件ほど、部屋を有効に使えるので、収納がどのくらいあるか確認することも大事だ。高さは視覚的に居室を広く感じさせる。

■形
部屋の形が悪いと思ったよりも活用できない。長方形が家具を配置しやすくベスト。
■高さ
天井にある梁が突き出ていないか。
■構造
柱が居室の形を乱して、コーナーが使いにくくないか。


部屋の面積などの数字だけで判断するのではなく、図面や現地見学でしっかり確認することが大切

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日当たりと展望
■日当たり
最近のマンションはバルコニーが奥行き2m以上の大きなマンションもあるため、部屋まで日差しが入らないことがある。
居室内の明るさは光の取り込み方がポイントで、窓面積が大きなことが条件になる。大きな窓の場合、結露や断熱対策をしているか、チェックが必要だ。

■展望
周辺の用途地域を調べておかないと、隣に高層マンションが建つこともあり得る。
商業地域は高層の建物が建ちやすいので、住居系の用途地域を狙った方が無難。役所でも都市計画を確認できる。


居室内の明るさは光の取り込み方がポイントで大きな窓の場合、結露や断熱対策をしているか、チェックする


※用途地域一覧

○住宅系
主に一戸建て住宅や集合住宅、学校・小規模な店舗などが中心。住居地域になると、自動車関連施設やホテル・カラオケボックスなども建てられる。
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域

○商業系
主に店舗が中心。住宅や小規模の工場も可能。
近隣商業地域
商業地域

○工場系
主に工場が中心。工場専用地域でなければ、住宅やお店なども建設可能。
準工業地域
工業地域
工業専用地域



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